41

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

P.S.
Насчет решить труднее - ерунда. Вы никогда не соберете кворум что для одного корпуса, что для 3. В любом случае голосование будет сводиться к заполнению бюллетеней, которые будут раскладываться по почтовым ящикам/раздаваться консьержками.

Thumbs up Thumbs down

42

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Конечно надо на 3 корпуса делать, поддерживаю. Иначе возможна ситуация конфликта 2-3 разных ТСЖ между собой, споры из-за территории итп.

Thumbs up Thumbs down

43

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Serge пишет:

P.S.
Насчет решить труднее - ерунда. Вы никогда не соберете кворум что для одного корпуса, что для 3. В любом случае голосование будет сводиться к заполнению бюллетеней, которые будут раскладываться по почтовым ящикам/раздаваться консьержками.

Может я ошибаюсь, но по-моему есть заочное голосование, и мы его можем применить для тех жильцов, которые по каким-либо причинам не могут посещать собрания и т.д. И установить срок для заполнения и предоставления бюллетеня.

Отредактировано Volga (2011-02-17 15:46:13)

Thumbs up Thumbs down

44

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Volga пишет:

Может я ошибаюсь, но по-моему есть заочное голосование, и мы его можем применить для тех жильцов, которые по каким-либо причинам не могут посещать собрания и т.д.

Именно так и есть, и все так делают. Потому что собрать всех жильцов, или даже половину, что с 3 корпусов, что с 1 корпуса, да хоть с 1 подъезда - нерешаемая на практике задача.

Thumbs up Thumbs down

45

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Уважаемые соседи, большинство на этой ветке за ТСЖ. Остальные виды управления домами (согласно Жил.Кодекса РФ –непосредственное управление  твенниками;                                                                                                                  - управление управляющей компанией напрямую) нам не подходят.
Прочитав несколько форумов и выслушав мнение своих друзей, у которых управление домов через ТСЖ согласен со следующем мнением:
1. ТСЖ - это не обслуживающая организация. Это  некая организация, объединяющая собственников, не ЖЭК, не ДЭЗ
2. УК - это Управляющая Компания. Их задача - организация обслуживания дома или домов.
3. Если ТСЖ не создано - УК назначает застройщик при передачи домов в эксплуатацию.
4. Если ТСЖ создано (не важно, сразу же, или спустя какое-либо время после заселения) оно может как нанимать УК, так и исполнять ее функции самостоятельно. В первом случае ТСЖ может оценить качество и цены нескольких УК - профессиональных организаций, у которых уже есть определенные ресурсы и опыт по обслуживанию домов. Во-втором, - часть функций исполнять самим, наняв некий штат персонала, а часть - делегировать компания-посредникам (собственно, УК, тоже далеко не все делает самостоятельно, те же лифты и счетчики обслуживают профильные организации, с которыми УК заключает договоры).
5. Далеко не всегда самостоятельное управление домом для жильцов получается дешевле, чем посредством УК. Ведь к обязательным и для УК и для ТСЖ тратам добавляется еще заработная плата персоналу (не уборщицам и сантехникам, а "верхушке" - Председателю ТСЖ, бухгалтеру, инженеру), покупка необходимого инвентаря (снегоуборочная техника, швабры-метла, бытовая химия и т.д., и еще масса "непрозрачных" трат .
6.Безусловно, сэкономить можно... Но есть одно большое "НО". Для этого нужен кристально честный руководящий состав у этого самого ТСЖ. А вот с этим чаще всего возникает просто колоссальные проблемы. Кристально честные люди принимать на себя такую "головную боль" не спешат.  Тут же как минимум нужно 2-3 человека "из своих", которые сделают ТСЖ делом своей жизни и профессией. А желающие обычно охотно находятся из разряда людей, которые просто хотят заработать на соседях. И в итоге, вместо экономии - перерасход.

Предлагаю следующее:    Создание ТСЖ и  выбор УК.
При таком варианте  - в случае недостаточно качественного исполнения обязанностей или завышенных тарифов у УК. Ее  можно поменять на другую.
- ТСЖ имеет все права жестко контролировать УК в финансовом отношении.

Есть и такое мнение:  ТСЖ - это первостепенно и необходимо, далее надо нанимать (по максимуму) узкопрофильные фирмы на основе тендера, у них цены ниже чем в УК , и надо нанимать не УК, а эксплуатирующую фирму, в которой будет весь инженерный состав.
т.е. мы, создав ТСЖ:
1. Создаем правление, ревизионную комиссию и нанимаем управляющего.(правление и комиссия работают безвозмездно)
С УК спрашивать результат сложнее, чем с одного человека - управляющего.
2. Заключаем следующие договоры:
- на эксплуатацию здания (электрики, сантехники, инженер)
- на обслуживание лифтов
- на обслуживание домофонов
- на вывоз мусора, снега
- на дератизацию и дезинфикацию
- прочие
- консьержей, дворников и уборщиц можно взять на свой баланс
Такое решение возможно, если у нас найдутся честные и грамотные люди.
Можно это решение иметь на будущее, с появлением опыта работы постепенно забирать функции у УК.

Thumbs up 0 Thumbs down

46

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Это все так, но неужели среди нас есть те, кто может заниматься этим профессионально, в качестве (или помимо) своей основной работы? Ведь для этого нужен все же определенный опыт в области строительства, финансов, бухгалтерии, отношений с разными организациями и т.п.  Каким бы честным ни был человек, но если он не разбирается в этих вещах достаточно хорошо, то ничего и не получится. Что вы об этом думаете?
М.

Thumbs up Thumbs down

47

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Продолжение:
Согласно Жилищному Кодексу РФ:
      Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
То есть до принятия дома Госкомиссией и сдачей дома в эксплуатацию будущие собственники могут создать ТСЖ, даже по предварительным договорам (закон не регламентирует понятие будущие собственники) Как только дом будет сдан в эксплуатацию, ТСЖ могут создать только собственники квартир (наличие свидетельства о праве собственности), или застройщик.
Данную справку я получил в Центре реформы в ЖКХ гор. Москвы.
Статья 135. п 3 ЖК РФ говорит о том, что
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При  чем  кол-во голосов считается пропорционально площади жилья у собственника квартиры.
Таким образом теоритически можно сейчас заниматься ТСЖ, хотя согласен с Serge, что фактически нам будет очень трудно, практически невозможно, собрать общее собрание ( даже провести его в заочной форме) Очень жаль.

Thumbs up Thumbs down

48

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Продолжение. О тарифах ЖКХ
. Судя по отзывам на форуме, будущая УК может установить тарифы на техобслуживание 1,5 дол. В городе Москве наниматели, а также собственники единственного жилья имеют право оплачивать по ставкам, устанавливаемым Правительством Москвы. На 2011 год данные ставки утверждены постановлением Правительства Москвы от 30.11.2010 № 1038-ПП.
На сегодня мы имеем:
1 Тарифы ресурсоснабжающих компаний (электричество, газ, тепло, гор. и хол. вода) везде одинаковы, цифры каждый может посмотреть в платежном документе на оплату ЖКУ. УК изменить их не имеют право.
2. Тарифы на содержание и ремонт жил. пл. – 10,80 руб/кв. м. В случае сверхнормативной площади – 22,92 руб./кв. м.
То есть все собственники имеют право (без разницы кто обслуживает дом  ГУ ДЕЗ или коммерческая УК) оплачивать по этим тарифам. При чем для УК также как и ГУ ДЭЗ действует правило:
Разницу между расходами управляющей организации, рассчитанными исходя из ставки планово-нормативного расхода и размерами платежей собственников единственного жилья за площадь в пределах установленных норм финансируется из бюджета города Москвы в виде субсидий, предоставляемых организации управляющей многоквартирным домом.
Временный порядок предоставления субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и методика расчета бюджетных субсидий утверждены постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП.
Таким образом УК может с собственника брать дополнительную оплату только за дополнительные услуги и расходы, не входящие в планово-нормативного расходы
Смотри http://www.center-kgh.ru/?cptr-remont

Thumbs up −1 Thumbs down

49

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

По поводу реплики MIKE:  ТСЖ или все же кондоминиум (раз  хотим и территорией заняться)?

Противопоставлять эти понятия нельзя
Кондоминиум - это комплекс недвижимости (земельный участок, построенные на нем многоквартирный дом и иные объекты недвижимости: бойлерная, подземный гараж и т. д. Отдельные части кондоминиума могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности). Регистрировать его нужно в организации, осуществляющей технический учет объектов недвижимого имущества, в Москве это БТИ.
ТСЖ - это некоммерческая организация, в которую объединяются домовладельцы, чтобы совместно управлять и обеспечивать эксплуатацию  многоквартирного дома. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Законом о регистрации юридических лиц  Федеральной налоговой службой
  ТСЖ может  управлять в том числе и кондоминиумом - комплексом имущества, если собственники последнего не против. 
     ЖК РФ предусматривает только три вида управления многоквартирным  домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией. (кстати не исключается на сегодня и ГУ ДЭЗ)

Thumbs up −1 Thumbs down

50

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

У каждой монеты есть две стороны! Я вот например против!
Минусы:
Цена за огрождения!
Цена за систему наблюдения!
Ежемесячная плата (помимо консъержа и ремонта первого этажа) за охрану.
Невозможность подъехать к своему дому если ты не купил стоянку за "полтора ляма", либо не приветствие въезда на территорию бюджетных машин на подобие жигулей, а соответственно высокомерие и хамство будущих соседей.

Thumbs up +1 Thumbs down

51

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Mike пишет:

нимать дворы, подъезды.


А вот система видеонаблюдения территории на несколько консъержев очень полезная вещь.

Thumbs up Thumbs down

52

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

bochka degtya пишет:

не приветствие въезда на территорию бюджетных машин

Не передергивайте. Вот не пускать машины (любые), не относящиеся к дому - это да. Тем более, что первые этажи нежилые и даже днем парковка перед домами будет забита машинами. Чужими.

bochka degtya пишет:

Цена за ограждения!
Цена за систему наблюдения!
Ежемесячная плата (помимо консьержа и ремонта первого этажа) за охрану.

А ежегодный ремонт разнесенных детских площадок, разоренных клумб и т.п. - это лучше? Посмотрите, куда со страстью исчезают недавно высаженные на ул. Кадырова туи? Райончик-то тот еще...

Thumbs up Thumbs down

53

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Очень рекомендую всем прочитать:

"Как не стать заложником своего дома" (ТРУД, 04.03.11)

http://www.trud.ru/article/04-03-2011/2 … _doma.html

+
продолжение в сегодняшнем номере:

http://www.trud.ru/article/11-03-2011/2 … _doma.html

Отредактировано White (2011-03-11 11:44:13)

Thumbs up Thumbs down

54

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

White и? Выход-то только один - контролировать работу УК. Без контроля УК ничего делать не будет, только выставлять астрономические счета за воздух.

Thumbs up Thumbs down

55

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Первый вывод - смена УК только на очном собрании с кворумом. При объеме в 1000 квартир, с трудом представляю, как собрать ОЧНЫЙ кворум, разве что устроить лазаревское вече на прудах. Т.е. выбрав при получении ключей УК, сместить ее будет очень трудно. Или через суд. Или через 5 лет.
Вывод второй - выбрав ТСЖ, можно получить себе много проблем, если в правление пролезут "не те" люди, и это не решит проблемы контроля УК.
Вывод третий  - максимальный срок до переизбрания УК - 5 лет.
Вывод четвертый - бороться с нечистоплотными действиями ТСЖ/УК непросто, но можно (опять же смотри вверху про вече).
Ну и просто интересно ознакомиться, предупрежден = вооружен.

Thumbs up Thumbs down

56

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

White пишет:

При объеме в 1000 квартир, с трудом представляю, как собрать ОЧНЫЙ кворум, разве что устроить лазаревское вече на прудах

Достаточно чтобы пришло хотя бы 100 квартир. А это реально, особенно поначалу. Дальше - заочное голосование. В конце концов, интернет у всех есть и прочитать/высказаться на форуме можно, сформировать свое мнение. С ТСЖ действительно сложно, т.к. среди собственников есть лица, аффилированные с Пионер-ом, а УК ведь их, и чьи интересы они будут продвигать, если пролезут в правление ТСЖ - очевидно.

Thumbs up Thumbs down

57

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Serge,
цитата из статьи:
помните: легитимным считается только то решение, которое принято очно, то есть когда в момент голосования необходимое для кворума число людей присутствует единовременно в одном месте. Одним словом, недостаточно пройтись по квартирам и узнать позицию каждого жильца, чтобы выбрать УК.

Кроме того, незаконными считаются также очно-заочные выборы УК. Например, когда на собрании проголосовало определенное число собственников, которые в совокупности владеют 30% площадей помещений в доме. А вот голоса необходимых для кворума владельцев еще 20% общей площади решают дособирать, пройдясь по квартирам.

Специалист по недвижимости
Покупка, продажа, аренда жилая и коммерческая
8-926-606-17-08

Thumbs up +1 Thumbs down

58

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Serge пишет:
bochka degtya пишет:

не приветствие въезда на территорию бюджетных машин

Не передергивайте. Вот не пускать машины (любые), не относящиеся к дому - это да. Тем более, что первые этажи нежилые и даже днем парковка перед домами будет забита машинами. Чужими.

bochka degtya пишет:

Цена за ограждения!
Цена за систему наблюдения!
Ежемесячная плата (помимо консьержа и ремонта первого этажа) за охрану.


А ежегодный ремонт разнесенных детских площадок, разоренных клумб и т.п. - это лучше? Посмотрите, куда со страстью исчезают недавно высаженные на ул. Кадырова туи? Райончик-то тот еще...

Порядка 700-800 машин владельцев квартир на огороженной территории я могу с трудом представить. Думаю гостям подъехавшим на жигулях будет не очень приятно услышать фразу типа "припаркуйтесь за заборчиком". А с огороженной территорией так часто и бывает.  А левым машинам там просто негде встать будет. Хотя конечно все можно обсуждать.
Но опять же всю жизнь за заборчиком не проживешь, когда то и за продуктами придется выезжать, и порой метро единственно возможный выход. Единственный значительный плюс я вижу как раз в чистоте и порядке детских площадок и вообще всей территории, с этим я полностью согласен.
Но цена только за систему под ключ не меньше 2млн и заборчика тоже 2млн. При условии если все из ~1200 кв согласятся, тогда сумма в 5-6 тыс приемлима вполне, но к сожелению очень много если....

Thumbs up Thumbs down

59

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

vitair13, в газетах глупости всякие пишут. Лучше прочитайте 6-ю главу жилищного кодекса. Обратите внимание на статью 47.

Thumbs up Thumbs down

60

Re: Управляющая компания, ТСЖ и все что с этим связано

Serge, действительно, Вы правы, допускается форма заочного голосования. Но в случае выбора УК - возможно права газета - нужно очное голосование? В Кодексе не нашел ничего на этот счет, но в Труде неплохие юристы работают, не уверен что они так лажанулись

Thumbs up Thumbs down